بنابراین، بنابر قاعده تسلیط انعقاد قرارداد مالکیت زمانی از مصادیق بارز سلطنت و اعمال حق مالکیت دو طرف قرارداد نسبت به اموال خود می باشد ، از آنجائیکه این تصرف و اعمال حق مالکیت موجب اضرار به غیر نیست لذا مشروع و محترم است نتیجه اینکه قراردادهای مالکیت زمانی اگردارای تمام اوصاف و شرایط ذاتی و بین المللی خود باشد یک قراردادی خاص با اوصاف ویژه است . علاوه بر اصول و قواعد بیان شده در توجیه قرارداد مالکیت زمانی ، برابر ماده ۲۳۳ قانون مدنی که اصل بر صحت عقود و تعهدات قرارداد است و اصل ۴۷ قانون اساسی تردیدی در صحت این عقود وجود ندارد .
اصل ۴۷ قانون اساسی :
« مالکیت شخصی که از راه مشروع باشد محترم است ، ضوابط آنرا قانون معین می کند .»
۲-۱-۳-۱-۶عرف:درایران، لااقل در زمینه کشاورزی از سالیان دور استفاده زمانی از آب نهررایج بوده والان نیز در روستاها رواج دارد .رواج مالکیت زمانی در کشورهای خارجی چشمگیر است ونیز هتل داری با روش مالکیت زمانی در چند نقطه ایران رواج یافته است .بدیهی است در صورت زیان بار بودن چنین قراردادهایی عرف آن را قبول نمی کرد وتا این حد ،رواج و مقبولیت پیدا نمی کرد.
۲-۱-۳-۲بررسی مبنای فقهی مشروعیت مالکیت زمانی:هر چقدر که مالکیت در فقه کمتر مورد تحلیل قرار گرفته ودر مورد اوصاف آن، به خصوص وصف دوام، کمتر سخن به میان آمده ولی در کل انتقال مالکیت دائمی می باشد.مسلم است منظور فقها از این قول ،طرد ونفی مالکیت زمانی به نحو تایم شرینگ نمی باشد وآن چه از نظر ایشان منتفی بوده ،مالکیت موقت به این شکل بوده که مثلآ بایع،مبیع را به شرطی بفروشد که بعد از یک سال مالکیت به خودش برگردد.فرق این نوع مالکیت مقید به زمان با مالکیت موضوع عقد مالکیت زمانی واضح است. در چنین مالکیتی مسلمآ وصف دوام مالکیت به طور کلی نادیده گرفته شده است ولی در مالکیت مقید به زمان موضوع عقد مالکیت زمانی ،مالکیت به طور دائمی منتقل می شود،النهایه، حسب اشتراط حین العقد ،برخورداری مالک از ملک مشترک با توجه به توافق به عمل آمده ودر مقطعی از زمان به صورت کامل بوده ودر مقاطعی دیگر متعلق به سایر مالکان مشترک خواهد بود واین تنها نوعی تقسیم تازه تاسیس در انتفاع از مال مشترک است وبهتر آن است که آنرا تسهیم بنامیم تا ایراد بند یک ماده ۵۸۷ قانون مدنی ورفع حالت اشاعه شامل مالکیت زمانی نشود.
۲-۱-۳-۲-۱بررسی موضوع در فقه امامیه:در کتب فقی بیشتر از تعلق مالکیت حقیقی به خداوند،احترام مالکیت خصوصی مشروع ،تعلق مالکیت انفال به حکومت واز این قبیل مسایل سخن به میان آمده است.پرسشی که اخیرآ از فقهای معاصر به عمل آمده است در پاسخ به این سوال است که “آیا مالکان مشاع در صورت توافق بر افراز وتقسیم ملک خود می توانندآن را بر اساس زمان تقسیم کنند،به گونه ایی که هریک ، مالک ملک در بخش خاصی از زمان مانند ماه خرداد باشند ؟”نظراتی ارائه شده که ملاحظه می کنیم:
آیت الله ناصر مکارم شیرازی:مفروز کردن مال الشرکه با شرط مذکور مانعی ندارد.
آیت الله محمد تقی بهجت:افراز زمانی معنا ندارد .از این رو اگر خسارت ناخواسته سنگین به ساختمان وارد شود ومحتاج تعمیر پر هزینه گردد ،نمی گویند تنها آن نوبت که او بوده باید خسارت را متحمل شود.
آیت الله حسن نوری همدانی:به عنوان صلح اشکال ندارد.
آیت الله سید علی سیستانی:ظاهرآممکن است وخود یک عقد جداگانه است.
۲-۱-۳-۲-۲کتاب:عمومات ادله:”اوفوا بالعقود” و “اوفوابالعهد ان العهد کان مسئولا” شامل عقد مالکیت زمانی نیز می شود.البته فقها در در شمول آیه اوفوا بالعقود بر عقوذد نامعین اختلاف دارند .برخی گفته اند :عموم افوا بالعقودو امثال آن نیز محمول است بر عقود معهوده در زمان شارع نه هرچه هر کس بخواهد اختراع کند ولی متاخرین از فقها ومفسران نظر مخالف دارند ،چنان که مثلآ صاحب عناوین می فرمایند:عموم امر به وفای به عهد ،همه قراردادها را در بر می گیرد وبدیهی است هرچه واجب الوفا باشد صحیح نیز هست.ایشان علاوه بر اینکه تداول کنونی عقد را کاشف از متعارف بودن آن در زمان شارع می دانند، معتقد هستند که عموم آیه “افرادی” و”استغراقی” است . به نظر برخی ،اصل حاکمیت اراده یا آزادی قراردادها از آیه اوفوا بالعقود استخراج می شود ،پس اگر عقد جدیدی اختراع شد ،به استناد آیه مذکور آن را صحیح می دانند .در حدیث عبدالله ابن سنان آمده است “العقد العهد” ،یعنی هر عقد، تعهد است.بنابراین ،تراضی که منشا تعهد در علم حقوق باشد ،عقد است.هر چند که تعهد فقط برای یکی از طرفین،پدید آید وآن تعهد جایز باشد.
۲-۱-۳-۲-۳سنت: در خصوص حدیث نبوی “المسلمون عند شروطهم”گفته اند که شرط نیز مانند عقد به معنی الزام و التزام می باشد.اما در خصوص قید مذکور در ادامه حدیث مزبور :”الا کل شرط خالف کتاب الله ” که وارد بر قسمت اول حدیث می باشد اجماع هست که موافقت شرط با ظاهر کتاب خدا لازم است و همین که قرآن مخالفت نکرده باشد کفایت می کند . در مورد مالکیت زمانی نهیی نشده است.و اگر برخی فقها با زمان بندی مالکیت در بیع مخالفت نموده اند ،به جهت اعتقاد آن ها بر صدق عرفی عنوان بیع بر آن بوده است نه مخالفت با کتاب وسنت،وبه نظر می رسد منظور آن دسته از فقها که مالکیت زمانی را قبول ندارند ،این نیست که مالکیت زمانی اساسآ باطل باشد،بلکه منظورشان این است که بیع موقت ،با توجه به عدم صدق عرفی،بیع صحیح نیست بلکه بیع مجازی است
۲-۱-۴ روش انجام معامله از طریق مالکیت زمانی
برای درک بهتر مفهوم مالکیت زمانی و
همچنین معامله ملک از طریق مالکیت زمانی به ذکر مثالی می پردازیم. فرض کنید شخصی یک یا چند منطقه خوش آب و هوا در نقطه یا نقاط معینی از ایران یا جهان را بپسندد ولی توان خرید تمامی و یکپارچه ویلا یا آپارتمان در آن مناطق را نداشته باشد یا این که بنا به هر علتی نخواهد بخاطر استفاده یک یا چند هفته ای از آن مناطق، سرمایه خود را به طور متمرکز و دائمی در آن اماکن حبس نماید. به همین جهت خرید ملک به روش مالکیت زمانی می تواند کمک شایانی به نامبرده نموده تا وی بتواند از تسهیلات موجود در اماکن خوش آب و هوا و توریستی مورد نظر خود (در مدت زمان دلخواه) بهره مند گردد و هزینه بسیار اندکی به نسبت مالکیت قطعی و یکپارچه همان ملک، پرداخت نماید. بدین وسیله، نامبرده سرمایه خود را بی دلیل محبوس ننموده و ضمناً از تسهیلات مذکور نیز به دلخواه استفاده کرده است.
در این روش، خریدار مالکیت زمانی هفته یا هفته هایی از سال را که قصد اقامت در آن مناطق دارد (به طور معین یا شناور)، مشخص نموده و مراتب را به فروشنده یا نماینده مالکیت زمانی (که در حقیقت مالک ویلا یا آپارتمان های مذکور است) اعلام می دارد. فروشنده با انعقاد قرارداد مالکیت زمانی، ملک مورد نظر را برای هفته یا هفته های معین یا شناوری از سال برای مدت نامحدود یا به مدت مندرج در قرارداد به خریدار تملیک می نماید و با امضای قرارداد مذکور، خریدار مالکیت زمانی با پرداخت وجه (ثمن معامله) که معمولاً مبلغی به مراتب کمتر از مبلغ واقعی ملک است، مالک آن ملک در هفته یا هفته های معین یا شناوری از سال خواهد شد.
در پاره ای از قراردادهای مالکیت زمانی، قرارداد مالکیت زمانی متضمن ایام تعیین شده این اجازه به خریدار داده می شود تا نامبرده بتواند، مالکیت زمانی تعیین شده خود را در یک ملک معین با دیگری (مالکان دیگر) مبادله نموده یا این که به نحوی از انحاء، تغییری در نوع و زمان استفاده از مال موضوع مالکیت زمانی خود بدهد و حتی از این طریق امکان پیدایش و تأسیس شرکت های دلالی تعویض مالکیت های زمانی، نیز محتمل خواهد بود.
بدین ترتیب، در صورتی که خریدار نتواند در موعد مقرر از مالکیت زمانی خود بهره مند شود، شرکت های دلالی مذکور می توانند با دریافت کمیسیونری (حق دلالی) اندک، زمان استفاده خریدار «الف» را با خریدار «ب» تعویض نموده تا هر دو خریدار بتوانند بالاترین بهره را از مال موضوع مالکیت زمانی ببرند.
۲-۱-۴-۱انواع کلی مالکیت زمانی
دو نوع کلی مالکیت زمانی وجود دارد:
در حالت اول خریدار صاحب بخشی از دارایی می شود.
در حالت دوم خریدار می تواند از دارایی طی یک دوره زمانی مشخص استفاده کند اما مالک آن دارایی نمی شود و فقط حق یا سهم استفاده از آن دارایی را در اختیار دارد. در یک برنامه مالکیت زمانی نوع اول (معمول) اجازه استفاده از ملک با قیمت های متغیر داده می شود که این قیمت ها به فصل، کیفیت امکانات و موقعیت ملک بستگی دارد. خریدار بخشی از مبلغ را به صورت نقد و مابقی را در اقساط می پردازد. به علاوه هزینه های نگهداری و سایر هزینه های مرتبط را باید خریدار پرداخت کند.
در نوع دوم مالکیت زمانی که سرمایه گذار بر دارایی مالکیتی ندارد، چنانچه پروژه نامطلوب به نظر برسد و شکست بخورد، کل سرمایه گذاری که انجام شده است از دست خواهد رفت بعضی از پروژه های مالکیت زمانی قبل از شروع ساخت یا قبل از اینکه تأمین مالی مناسب صورت گیرد واگذار می گردد و در صورتی که منابع مالی ایجاد شده از طریق پیش فروش در حد انتظار سازنده نباشد، پروژه ممکن است شکست بخورد و خریداران ممکن است ضرر کنند.
۲-۱-۴-۲ منافع طرفین و جامعه در انعقاد قرارداد مالکیت زمانی
طرح مالکیت زمانی برای طرفین قرارداد (خریدار و فروشنده) و همچنین دولت و جمعیت تشکیل دهنده آن (دولت یا مردم) دارای محاسنی است که به ترتیب و اختصار به ذکر محاسن اکتفا می گردد.
۲-۱-۴-۲-۱محاسن مالکیت زمانی برای خریدار
خریدار با انعقاد مالکیت زمانی می تواند از مزایایی به شرح زیر بهره مند گردد:
از حبس و رکود سرمایه خود برای خرید ملک مورد علاقه اش جلوگیری نماید.