۳-۳- بکار گیری مهایات برای مالکیت زمانی : برخی مالکیت زمانی را گونه ای از مهایات که در فقه مورد پذیرش قرار گرفته دانسته اند.از همین رو ممکن است مالکیت زمانی را همان بیع مال مشاع به شرط مهایات تلقی کنند.
در تایم شرینگ یا مشارکت زمانی مالکان به صورت زمانبندی شده حق استفاده از ملک را می یابند.اگر در قرارداد تایم شرینگ مالکیت مشاع بوده و تنها حق انتفاع از ملک ، به صورت زمانبندی شده تقسیم شود ، تایم شرینگ ، مهایات زمانی است . در این حالت ، افراد برای تصرفات مادی ، نیاز به اذن سایر شرکا دارند . به همین جهت در قرارداد شرط می شود که هر یک از مالکان ، به سایرین ، اذن تصرف مادی در مال را در مدت زمان اختصاصی معینی که حق استفاده از منافع را دارد ، اعطا کند. در ایران ویلاهای فروخته شده توسط برخی شرکت ها ، با همین روش واگذار شده اند . اما اگر تایم شرینگ چنین توصیف شود که هر کدام از مالکان ، در مدتی مشخص از سال ، مالک تمام عین باشند و با اتمام آن مدت ، مالکیت عین به دیگری منتقل شود ، با مهایات تمایز می یابد . البته اگر فرضاً منفعت محل سکونت ، مدت ۱۵ روز در سال ، به مدت ۳۰ سال به شخصی واگذار شود ، حالت اخیر ، بدون شک به عنوان عقد اجاره تحلیل می شود . اداره حقوقی قوه قضائیه هم در نظریه شماره ۷/۵۰۴۲ اعلام داشته که تایم شرینگ ، مالکیتی است که ماهیت آن ، با بیع مشاع و مهایات ، تفاوت اساسی دارد .
۳-۳-۱تفاوت مهایات و مالکیت زمانی :
۱-عناصر اساسی مهایات: الف)مال قابلیت افراز یا تقسیم را ندارد.
ب)امکان انتفاع در آن واحد برای همه شرکا وجود ندارد.
ج)شرکا تمایلی برای فروش وتقسیم وجه ندارندیا اینکه مال بالذات قابلیت فروش را ندارد وصرفآ باید از آن
منتفع شد،مثل چشمه،نهر آب یا قنات.بنابر این در مهایات استیفا منفعت از مال براساس واحد زمان میان شرکا صورت می گیردوهر یک از شرکا در زمان مورد نظری که حق انتفاع را دارا باشند مالک منفعت هستند.
ولی در مالکیت زمانی صاحب حق ،هیچ گونه مالکیتی در اعیان ولو به نحو مشاع نداردواساسآ با کسی شریک
نیست که بخواهد برای زمان استفاده توافق نماید،بلکه او طبق قرار داد توافق کرده که مثلآ یک هفته در سال از آپارتمان استفاده کند و مالکیت زمانی قراردادی بین خریدار محصول وشرکت می باشد ولی در مهایات جمیع شرکا د رخصوص نحوه وزمان استفاده به توافق می رسند.
۲-ذات مهایات تسهیم است ولی ذات مالکیت زمانی تملیک می باشد. و به همین جهت قراردادی است «لازم» و قابلیت رجوع ندارد. حال آنکه بنا به نظر برخی از فقها مهایات عقدی جایز است با قابلیت رجوع.
۳- در مهایات ، مال مورد نظر مشاع است یعنی در آن واحد و یا در زمان واحد هر شریک در ذرات آن مال شریک و مالک است.
در حالی که ، در مالکیت زمانی ، در هر زمان فقط یک نفر مالک عین است مثلآ شخصی که آپارتمانی را
خریداری میکنددر مدت مقرر یا تعیین شده قرارداد ،شریک دیگری نداردومالک شش دانگ آپارتمان است ومال مورد نظر مشاع نیست.در واقع مالکیت زمانی برای تملیک منافع اماکن گردشگری در فرجه های زمانی مشخص یا قابل تعیین به نحو متناوب می باشد.
۴- مالکیت زمانی ، انتقال مالکیت عین است ومنافع نیز به تبع عین ، انتقال می یابند . اما مهایات مربوط به عین نیست.
۵- مطابق نظر برخی از فقها مهایات ، نوعی «اباحه منفعت» به شکل معوّض است و به همین دلیل، منافع توسط مالکین مشاع ، قابل نقل و انتقال و اجاره به غیر نیست . اما در مالکیت زمانی ، تملیک عین و منفعت با هم رخ می دهد و لذا خریدار می تواند ، آن چه را که خرید ه و به تبع آن ، منافع را به شخص ثالث انتقال یا اجاره دهد.
۶-در مهایات که منفعت تقسیم می شود، علی القاعده از طرف هر شریک قابل نقل و انتقال و یا حتی اجاره به غیر نیست. درمالکیت زمانی خریدار می تواند آنچه را که خریده و به تبع آن منافع را به ثالثی انتقال یا اجاره دهد مگر اینکه شرطی مخالف درج شده باشد.
۷ـ در مهایات، ما با واژه ای به عنوان ثمن برخورد نمی کنیم. در مالکیت زمانی ثمن وجود دارد و به شدت تنزل پیدا می نماید. آپارتمانی که باید به یکصد میلیون تومان فروخته شود، به بیست میلیون تومان فروخته می شود، چون دامنه استیفاء منفعت و بهره برداری آن محدود شده است. این آپارتمان البته ممکن است به چهار نفر دیگر هر یک با قیمت بیست میلیون تومان، بیشتر یا کمتر، فروخته شود و در نهایت یکصد میلیون تومان برای فروشنده به دست می آید.
۳-۴اقسام مهایات و آثار و احکام آن
۳-۴-۱ اقسام تقسیم منافع (مهایات)
مهایات را به دو اعتبار تقسیم نموده اند . یکی به اعتبار زمان و مکان ، و دیگری به اعتبار اجبار و تراضی :
۳-۴-۱-۱ مهایات به اعتبار زمان ومکان : چنانچه ، تقسیم منافع به حسب زمان صورت گیرد، به آن مهایات زمانی و چنانچه به حسب مکان انجام شود ، بدان مهایات مکانی گویند. برخی ، مهایات را تنها به صورت زمانی ، قابل قبول دانسته و مهایات مکانی را با تعریف و عناصر سازنده مهایات ، در تضاد می شمرند.
۳-۴-۱-۱-۱ مهایات زمانی : در مهایات زمانی ، شرکا به نوبت ، تمام مال مشترک را مورد انتفاع و بهره برداری قرار می دهند . گاه نیز مال مشترک ، اجاره داده می شود و مال الاجاره ، بر حسب زمان ، به نسبت سهم بین شرکا تقسیم می گردد . به هر ترتیب ، ماده ۵۹۴ ق.م که در صورت امتناع برخی از مالکان قنات از تعمیر و تنقیه آن ، امکان اجبار ایشان به اجاره دادن سهم خویش را در نظر گرفته است در واقع ، ناظر به همین شکل مهایات زمانی است .درواقع در مهایات زمانی
منافع به حسب زمان معین تقسیم می شود.مثلآ ماده ۱۵۷ قانون مدنی که مهایات زمانی است یعنی مثلآ یک طرف در یک هفته آب می برد سپس طرف مقابل در هفته بعد.
در مهایات زمانی در مورد لزوم تعیین مدت و اثر آن اختلافاتی وجود دارد . اکثر عامه معتقدند در مهایات زمانی ، تعیین مدت شرط صحت است و در صورت عدم تعیین یا تعیین نادرست ، تقسیم غرری و باطل خواهد بود. از میان حقوقدانان هم برخی ، مهایات زمانی را مبتنی بر مغابنه دانسته و از این جهت ، مجهول بودن مدت را موجب غرر و از موارد بطلان مهایات می دانند.
علمای امامیه نیز ، طرفین را به تعیین مدت ، ملزم نکرده اند . این دیدگاه ، ناشی از آن است که از نظر آنان ، مهایات ، معامله ای قابل فسخ است که در هر زمان قابل بر همز دن است . این نظر با تحلیل ماهیت حقوقی مهایات سازگار است .اما شاید بتوان در مواردی که ، تقسیم مهایاتی را لازم بدانیم تعیین دقیق مدت را ضروری فرض کنیم . به خصوص ، جایی که تقسیم توسط دادگاه صورت می پذیرد .
۳-۴-۱-۱-۲مهایات مکانی : در این قسم از مهایات ،شرکا ملک بدون تعیین نوبت و وقت وبدون تقسیم عین مال مشترک ،تراضی می کنندکه هریک از قسمت معینی از ملک معین یا املاک استفاده کنند .
مثلآشخصی مرده وخانه ومغازه ایی دارد ودو وارث دارد و ورثه تراضی می کنند که بدون تقسیم عین ملک یکی از خانه ودیگری از مغازه استفاده کند در واقع در مهایات مکانی،شریکان به طور هم زمان از منافع استفاده می کنندولی تنها بخشی از مال دراختیارشان قرار می گیرد
.این نوع از مهایات را برخی “تفکیک تصرف” و”تقسیم به اجزاء”می نامند.